相比京浙和云南等地區(qū)，南京鄉(xiāng)村民宿發(fā)展起步較晚。近幾年，南京市各地依托自然資源稟賦、地理位置、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因地制宜、開拓創(chuàng)新，鄉(xiāng)村民宿呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭。
從發(fā)展規(guī)模上看：民宿產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市郊區(qū)已建、在建鄉(xiāng)村民宿共計(jì)292家，其中已建并投入運(yùn)營(yíng)的鄉(xiāng)村民宿171家（含擴(kuò)建的有20家），共設(shè)有客房2513間、床位4643張，平均每個(gè)鄉(xiāng)村民宿設(shè)有客房15間、床位27張；在建待運(yùn)營(yíng)的鄉(xiāng)村民宿121家，規(guī)劃在建客房2983間、床位4635張，平均每個(gè)鄉(xiāng)村民宿規(guī)劃設(shè)有客房25間、床位38張。
全市鄉(xiāng)村民宿投資總額達(dá)33.52億元，從業(yè)人數(shù)為1700人。據(jù)測(cè)算，2016年全年鄉(xiāng)村民宿接待量達(dá)到95萬(wàn)人次左右，帶動(dòng)示范村農(nóng)民人均增收近300元。
從區(qū)域分布上看：發(fā)展格局有南北中三大區(qū)域。
當(dāng)前鄉(xiāng)村民宿主要集中在南部高淳溧水、北部浦口、中部江寧三大區(qū)域。江寧區(qū)已建142家，擁有客房數(shù)1172間、床位數(shù)1995張，全市排第一，占到全市的48.6%，相對(duì)集中區(qū)域?yàn)槲鞑柯糜尉€、祿口空港區(qū)域和湯山旅游度假區(qū)；
高淳鄉(xiāng)村民宿經(jīng)營(yíng)戶60家，擁有客房數(shù)386間、床位數(shù)700張，主要集中區(qū)域?yàn)槁呛诵膮^(qū)；溧水區(qū)鄉(xiāng)村民宿經(jīng)營(yíng)戶20家，擁有404張床位，核心區(qū)為環(huán)無(wú)想山區(qū)域，構(gòu)成全市民宿的南部大片區(qū)。北部浦口區(qū)在環(huán)老山周圍，鄉(xiāng)村民宿經(jīng)營(yíng)戶28戶，擁有客房數(shù)140間、床位數(shù)213張。
目前全市加入“南京智慧民宿服務(wù)平臺(tái)”上線運(yùn)營(yíng)的鄉(xiāng)村民宿共93家：其中江寧26家、浦口17家、六合6家、溧水9家、高淳35家。
從投資主體上看：民宿建設(shè)初顯多元投入格局。
一是農(nóng)民自主投資。以浦口區(qū)侯沖“三嬸家”、江寧區(qū)石塘人家、慢城大山村等為代表，此類民宿投資少、維護(hù)和經(jīng)營(yíng)成本小，配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小，富民見效快。
二是景區(qū)投資建設(shè)。以六合區(qū)巴布洛鄉(xiāng)村旅館、銀杏湖度假區(qū)等為代表，由景區(qū)投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理，是對(duì)自身旅游產(chǎn)業(yè)鏈的補(bǔ)充完善，在設(shè)計(jì)和改造上融入自身元素，有效提升了景區(qū)綜合效益。
三是國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)模式。以江寧區(qū)龍鄉(xiāng)雙范、溧水區(qū)未見山酒店等為代表，由國(guó)有平臺(tái)投資建設(shè)，或由國(guó)有平臺(tái)回購(gòu)村民用房，通過(guò)置換、租賃等方式，引入社會(huì)資本及專業(yè)團(tuán)隊(duì)，共同開發(fā)經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)村民宿。
四是社會(huì)資本經(jīng)營(yíng)模式。由社會(huì)資本直接承租農(nóng)民自有閑置住房進(jìn)行改造經(jīng)營(yíng)，以湯家家離線民宿、“一宿·山麓之庭”等為代表；
另外還包括社會(huì)資本眾籌的模式，通過(guò)租用政府收購(gòu)的民房進(jìn)行二次出租或直接改造經(jīng)營(yíng)，以鄉(xiāng)伴蘇家為代表。目前全市民宿的經(jīng)營(yíng)主體多樣，初步形成了多元化的投資格局。
從服務(wù)能力上看：基本滿足鄉(xiāng)村旅游需求。
一是基本形成高中低端格局。全市鄉(xiāng)村民宿以普通家庭接待為主，精品民宿、主題民宿、高端民宿為輔。統(tǒng)計(jì)表明，南京鄉(xiāng)村民宿定價(jià)從幾百元到上千元不等，300元/間以下的占62%，301-500元/間占9%，501-1000元以上/間的占18%。
二是民宿經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好。2016年，全市鄉(xiāng)村民宿旺季床位平均價(jià)格為314元/天。從“智慧民宿平臺(tái)”顯示，如未見山鄉(xiāng)村酒店正常出租率可達(dá)50%以上。但也存在“潮汐”現(xiàn)象，淡旺季出租率差別比較大。
三是周邊中青年游客為市場(chǎng)消費(fèi)主體。2017年以來(lái)，住客來(lái)自于全國(guó)31個(gè)省市區(qū)，主要是以江浙滬皖為主，占85.3%。其中65%的游客為20歲至45歲的中青年。
從發(fā)展層級(jí)上看：大眾民宿逐步向高端化拓展。
一是區(qū)域發(fā)展特征明顯。主要分為景區(qū)依托型和資源依托型，景區(qū)依托型有六合巴布洛民宿、江寧公塘頭民宿、浦口不老村民宿、溧水未見山民宿以及高淳大山村民宿等；資源依托型的主要有依托溫泉資源的湯家家民宿、浦口湯泉小隱民宿等；江寧區(qū)祿口街道石埝社區(qū)利用靠近祿口機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，民宿短租業(yè)發(fā)展較快。
二是鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)品類別更加豐富。全市73%鄉(xiāng)村民宿同時(shí)具備住宿、餐飲功能，27%的民宿只提供住宿功能。超過(guò)5%的民宿具備“休閑娛樂(lè)、健康理療、民俗體驗(yàn)、田園采摘、休閑垂釣”中的2項(xiàng)以上服務(wù)拓展功能。近階段，部分民宿集聚區(qū)域（民宿村）正逐步完善茶吧、咖啡吧、KTV等娛樂(lè)配套和休閑體驗(yàn)配套功能，豐富夜間旅游產(chǎn)品，提升民宿整體吸引力。
三是鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)業(yè)鏈條逐步拉長(zhǎng)。除湯家家民宿村、小隱湯泉民宿具備溫泉休閑等主題外，80%的鄉(xiāng)村民宿依托“五美”鄉(xiāng)村建設(shè)的顯著成效和優(yōu)越自然山水、良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，大力開發(fā)家庭親子類、異域風(fēng)情類、現(xiàn)代潮流類、愛情浪漫類的鄉(xiāng)村民宿度假產(chǎn)品，打造具有鮮明文化主題與特色的精品鄉(xiāng)村民宿，增強(qiáng)民俗設(shè)計(jì)感和民宿公共空間設(shè)計(jì)感、精致度，差異化發(fā)展，提升鄉(xiāng)村民宿產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力。
為此，南京市先后建設(shè)了湯山湯家家溫泉村、黃龍峴民宿客棧、湯泉隱居、不老村民宿、未見山鄉(xiāng)居等一批頗具水準(zhǔn)的鄉(xiāng)村民宿，也形成了具有南京特色、金陵特點(diǎn)的鄉(xiāng)村民宿品牌。
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